Investiční byt – už má přeci každý

Přišel za mnou  klient, že by chtěl koupit investiční byt a rád by pro něj vyřešil hypotéku.
Sednul si, oči mu svítily a povídá „ byla to naprosto skvělá koupě“, elektronická aukce jednoho velkého developera 1+1 jen za 1 900 000 Kč. Je to novostavba to dneska prostě nekoupíte

1. Lokalita

Petr Duras: „Kde to je“?
Budoucí investor: „Někde v …..  nejsem z Prahy, tuhle oblast úplně neznám, metro tam nejede“.

2. Exklusivita

Petr Duras: „Kolik se tam staví bytů?“
Budoucí investor: „Nevím je to nějaký velký projekt, prý je to naprosto jedinečná šance jako investiční byty. Prý takhle prodávají cca 30% bytů v této lokalitě. Slečna když jsem tam volal, aby mi ho blokly a do kdy mi počkají, říkala, že je o ně strašný zájem, že mi můžou počkat se zaplacením zálohy maximálně tři dny.
No za tu cenu to je prostě úžasný.“

Aha.  Pojdme si to probrat.  Staví se tam 200 bytů . Z toho je cca 30 % tedy 60 bytů investičních.
Řekněme, že investiční byty se kupují ty které chcete vy tzn. 1+kk a 2+kk.
Těch tam je podle internetu cca polovina tedy 100.  Z toho si troufnu říci, že investičních bude 40, možná víc.

3. Proč si klient vybere můj produkt – mám nějakou konkurenční výhodu?

Petr Duras: „představte si, že si budete chtít v této lokalitě pronajmout byt.
Podle čeho si budete vybírat“?
Budoucí investor: „No podle toho jak se mi byt bude líbit“.
Petr Duras: „Tady je 20 bytů 2+kk a 20 bytů 1+kk naprosto stejných. Pominu-li, že jeden je v prvním a druhý v pátém patře což je také důležité“.
Budoucí investor: „ To je pravda. Tak asi podle ceny“.

4. Exklusivita – Co se stane když?

Petr Duras: „Kdo jsou kupci ostatních bytů“? ptám se dále
Budoucí investor: „ Nevím“ .
Petr Duras : „ Troufnu si říct, že to budou lidi jako jste vy.Lidi kteří kupují díky „dobré ceně“, levné hypotéce a neodolatelné nabídce. Za půl roku bude projekt hotový. Potom začnou všichni hledat nájemce. Vzhledem k tomu, že všichni budete hledat nájemce a všechny byty jsou stejné.Vznikne cenová válka. V tuto chvílo hledájí podle serverů v této lokalitě nájemní byt dva lidé. Je samozřejmě pravděpodobné že další lidé nedávají inzerát a odpovídají na nabídku.

Nicméně: 80% vaší konkurence bude potřebovat  ten byt ihned pronajmout, protože potřebuje peníze z nájmu na zaplacení hypotéky. Hypotéka bude cca 8 000 Kč + služby 2000 Kč . 10 000 Kč je základ to co je nad to je hrubý zisk. Jak dlouho si můžete dovolit platit hypotéku ze svého? Jak dlouho to vydrží ostatní? Mají rezervy nebo najednou zjistí, že mají problém a budou dělat vše pro to, aby splatili hypotéku a budou pronajímat  za nesmyslné ceny?

Moje zkušenosti jsou takové, že nekupuji v období když je něco populární. Základem dobré investice je to, že v investici vidíte něco co ostatní nevidí. Když to vidí všichni jsou ceny tak vysoko, že na tom nelze vydělat.
Klientovi jsem dal jiný pohled na jeho investici. Ukázal jsem mu do jakých nemovitostí  a za jakých pravidel investuji se svými klienty já. Je na něm jak se rozhodne.

Je rok poté a podíval jsem se na sreality.cz  a na stránky developera jak to vypadá s  nabídkou bytů v této lokalitě..
Developer hlásí vyprodáno. Ohromný úspěch projektu.

Na s.reality.cz : K pronájmu je tu 9 bytů o velikosti 1+kk a 2+kk . 29bytů o velikosti 2+kk bytů se už dokonce prodává. Neprodává je developer, ale ti lidé, kteří před rokem koupily byty od developera. Je možné že část prodejců jsou spekulanti, kteří kupovali s tím, že budou ihned prodávat. Myslím, že i ti se spálili. Konkurence tlačí ceny dolů.

Za půl roku bude ta pravá chvíle kupovat zde investiční byty ( pokud vůbec je tato lokalita pro tento tip byznysu vhodná).  Původním investorům dojde rezerva na placení hypotéky ze svého a banka bude chtít platit dál.
Cena bude o 300 000 Kč níže  než když je klienti  kupovali a je možné, že budou úplně nové.